孤独死した家はどうなる？事故物件になるの？気になる影響や防ぐ方法を紹介

賃貸・持ち家どちらもそうですが、告知義務・費用の影響など、気になることがたくさんありますね。

この記事で分かること

最後には孤独死を防ぐ方法や、自分でできる『遺族に迷惑をかけない方法』なども紹介します。

孤独死した家は事故物件になる？

結論、

事故物件と告知したほうが確実！

一般的に事故物件とは、事件や事故などが原因で人が亡くなった住宅のことをいいます。このような状況で亡くなった住宅は嫌がられる傾向があるため、このような言い方がされます。

ここでよくある疑問。孤独死でも事故物件になるのかな…

孤独死は、ほとんどが病死や自然死によるもので、第三者による意図的なものではありません。

• 実はこの『事故物件』という表記は線引きがとても難しく、どこからが心理的に不安になるかは個人差が大きいです。

例えば、亡くなって発見されるまでに『数日でも放置された状況が嫌だ』という人もいれば『数ヶ月でも安ければOK』という人もいます。人によって感じ方は様々なので、孤独死が事故物件に該当するかの判断基準は今までとても難しいとされていました。

このような曖昧なガイドラインをはっきりすべく、2021年10月に『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』がたてられました。

ざっくり説明すると、物件を買う側・借りる側が契約の判断に悩むような事案がある場合は、ちゃんと告知しましょうね。『この住宅は事故物件ですよ』と、提示する必要があるということになったのです。

告知義務にならないケース

孤独死していた場合でも、告知義務にならないケースがあります。

この新しくできた『宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン』によると、告知しなくていいケースが3つ記載されています。

宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン より

ややこしいですね、もう少し分かりやすく解説します。

要するに賃貸の場合は、3年経過している・特殊清掃が行われた場合は告知しなくていいということですね。なんとも亡くなった方と貸主に対して、かなりの配慮が感じられる内容です。

特に②とかだと『特殊清掃されていれば、事件や自殺でも告知義務はないですよ』ってことなので、ちょっとどうかなと思いますけど…。

• ただこのガイドラインには、気になる一文が記載されていました。次で解説します。

告知義務が発生するケース

このガイドラインには上記のように告知しなくていいケースでも、例外もあるとされています。

このような場合は、告知する必要があるとされています。

重要になってくるのが『物件を買う側・借りる側が契約の判断に悩むような影響の場合』ですね。この文面があることで、やはり孤独死であっても人が亡くなった事実には、告知義務が発生するということになります。

不動産会社も事故物件であることを隠して売却すると違反になるので、後から損害賠償請求されないように事前に告知するのが一般的です。

【賃貸の場合】孤独死した家はどうなる？

結論

相続人・連帯保証人が、損害賠償を求められることは基本ない。

まず賃貸物件として借りていた部屋を退去する場合、その部屋を綺麗な状態に戻す（原状回復）ためにかかる費用は、貸主が払うことになります。これは退去する理由が孤独死とか関係なく、基本的に賃貸を退去するときは経年劣化による汚れなどを借主が負担する必要はありません。

部屋の原状回復にかかる費用は、貸主側が負担することと『 国土交通省のガイドライン 』で定められています。

• ここで重要なのが、孤独死の場合は原状回復義務が借主に発生するのかということです。

上記でも説明した通り、貸主に原状回復義務が発生するのは、経年劣化による汚れなど『故意による過失がない場合』になります。逆に考えると、自殺や事件など故意による過失があった場合は、損害賠償を連帯保証人・相続人に求めることができるということです。

故意による過失がない孤独死の場合、例え発見までに数か月かかり臭気・害虫等が発生し特殊清掃が必要になっても、その賠償を連帯保証人・相続人に求めることはできません。

『死亡した借主に故意による過失がない』という一文が、大きな意味を持つことになります。

つまり賃貸契約を解除しないと、家賃は払い続けないといけません。賃貸契約を解除するまでの家賃は、連帯保証人・相続人が払うことになります。また家賃滞納をしていた場合も同じで、払わないといけません。※相続放棄 をして、支払いを免れる方法もあります

【持ち家の場合】孤独死した家はどうなる？

孤独死だと疎遠になっていたかもしれませんね。

持ち家の場合だと売却するケースがほとんどですが、当然ながらあなたが住むこともできます。つまり、選択肢としては下記の2つ。

持ち家を相続した場合

共通してることは、家の清掃・整理 は自分でやらないといけません。また相続するかどうか、3ヶ月以内にどうするか決める必要があります。（相続放棄できなくなるため）

自分が住む・貸し出す

実は自分が住むケースが、いちばん手間のかからない方法になります。持ち家であれば家賃が発生するわけでないので、部屋の片付けを急ぐ必要もありません。

相続人が複数いる場合は、財産分配をどうするか考える必要はあります。

• 自分が住む場合と比べて初期投資は必要ですが、賃貸経営となれば毎月家賃収入がはいってくることになります。

この場合も相続人が複数いるときは、誰か1人が所有者となり、他の相続人と分配するといいかもしれません。

売却する・更地にする

次に売却したいと考えている場合です。

孤独死で亡くなった場合、相続人にはすでに自分の住まいがあることがほとんどで、売却を考えるケースの方が多いです。

『物件を買う側・借りる側が契約の判断に悩むような影響の場合』は、告知する必要があるとされています。あなたが家を売却する立場になったときは、事故物件に該当しなくても『孤独死があった』ことは伝えた方がいいです。これは建物を壊し、更地にしたとしても同じ。

• そして気になる、孤独死による影響価格ですが『相場より安くなる』傾向にあります。

人が亡くなって発見までに時間がかかったということは、そこで遺体が放置されていたということになり、心理的に抵抗を感じる人が多いです。なので、価格にも影響することになります。不動産会社もこのような物件は避ける傾向にあるので、相談して無理なようであれば『事故物件を専門』に扱っているところに買取ってもらう方法もあります。

更地にした場合であれば建物がなくなるので、心理的な弊害は薄れる傾向にあります。解体費用はかかりますが、土地としての価値は上がります。

孤独死した家の清掃

孤独死した人の家をどうするかは相続人の判断によりますが、自分が代わりに住む以外は部屋の清掃・整理は基本しなければなりません。

相続人が自分でやれるのであれば別ですが、ほとんどの場合が個人で処理するのは大変なので業者に頼むほうが楽です。

業者に頼む孤独死した家の清掃方法

ここでは孤独死した人の家の清掃・整理について解説していきます。

特殊清掃の依頼

人が亡くなって時間が経過している場合、まず自力で清掃するのは無理です。業者に依頼するようにしてください。

発見まで早く、悪臭が残っていない場合であれば自分でもやることはできますが、おすすめはしません。とりあえず参考程度に必要な物を紹介しておきます。

自分への感染対策をしながら体液や血液のついた壁・床を撤去し、部屋を洗剤で拭く。さらにその他の遺品も分類し撤去するのは、かなり大変になります。

下記で紹介する遺品整理業者に頼めば、遺品の整理はもちろんですが特殊清掃もオプションサービスとしてやっているので、業者に依頼する方法をおすすめします。

遺品整理業者に頼む

遺品整理業者は相続人に代わって、部屋の清掃・整理をする業者のことです。遺品整理業者が行っているサービス内容は、下記のとおり。

このように部屋の片付けはもちろん、その他の各種手続きなども代行してくれるので、あなたはほぼ何もやらなくてOKになります。

ここで重要なのは、きちんとした業者に依頼するということ。よく分からないことを利用し、高額な請求をしてくる悪質な業者がいるのも事実なので、業者選びは慎重にしてください。

ここで紹介している 遺品整理業者 は、プロが業者を紹介してくれるサービスになります。つまり『プロが選定した遺品整理業者を紹介してくれる』ということです。

孤独死した家の税金はどうなる？

人が亡くなると、遺産は相続人が引き継ぐことになります。これには『家』も含まれ、税金がかかることになります。

具体的には、下記のような種類になります。

税金の種類

ちょっと複雑な部分もあるので、分かりやすく解説していきますね。

相続税

家を相続すると、相続税がかかってきます。

まず相続税というのは『家単体でいくら』という訳でなく、亡くなった方の全ての相続財産額に対してかかるものです。

下記の計算式で求めることができます。

相続税額＝（全ての相続財産額—基礎控除額）×相続税率

全ての相続財産額というのは、貯金・車・貴金属・不動産などプラスになる財産から、借金・ローンなどマイナスになる財産を引いた額のことです。ここに『家』も含まれるということですね。

• 家の価値を計算するのはとても複雑で、エリアごとで路線価方式や倍率方式といった計算式から算出されることになります。

一般的に個人では難しいので、税理士や司法書士に依頼しましょう。不動産の価値の算出方法をもっと詳しく知りたい人は、こちら のサイトが参考になるかと思います。

もし全ての相続財産額が7,000万円であれば、7,000万円-5,400万円で1,600万円分に相続税がかかるということです。

登録免許税

親などから土地や建物などを相続した場合、名義変更が必要になります。ただ正確には『法律で義務付けられた手続きではない』ため、やらない人もいます。

• しかしこの登記手続きを行わないと、登記簿上の名義人はあなたではないので、相続しても『売却する・担保にする』ことはできません。

この登記手続き（不動産の名義変更）をするときに国に納める税金を、登録免許税といいます。登録免許税の算出方法は、下記の計算式で出すことができます。

登録免許税＝不動産価格×税率（0.4％）

※100円未満は切り捨て

不動産価格を知るには『固定資産評価証明書』が必要になります。

例えば不動産価格が、土地：1200万円・建物：500万円だったとしましょう。（1200万円＋500万円）×0.4%＝68,000円となります。

しかし、下記のような場合だと『土地』の登録免許税が免除されます。

固定資産税

固定資産税とは、土地や家屋の所有者に対してかかる税金のこと。毎年払う必要があり金額も大きいので、4期の分割払いも可能。国ではなく、市町村に納める税金になります。

この『固定資産』というのは下記の3つが該当します

※家屋には工場・倉庫・店なども含まれる。

また償却資産というのは、会社や個人で事業を行っている方が、事業のために用いることができる物のことで、具体的には機械・装置・船・ヘリコプター・パソコン…などを指します。

固定資産税は、下記の計算式で求めることができます。

固定資産税評価額×税率（1.4％）

※税率は市町村によって独自に設定

固定資産税評価額は、役所で『固定資産課税台帳』を閲覧するか『固定資産評価証明書』を取得することで調べられます。

空き家であっても所有していれば、固定資産税は毎年かかります。しかも『特定空き家』と指定されると、費用が6倍も増えることがあります。

孤独死した家の遺産放棄したほうがいいケース

• もしも多額の借金やローンなどが残ったまま亡くなってしまうと、相続人にその返済義務が生じることになります。

遺産には不動産・貯金などプラス財産になるものもあれば、借金・ローンなどマイナス財産になるものもあるのです。

家や土地などの財産が残ってもそれを上回る返済がある場合、迷わず『相続放棄』すべきです。そうすることで、返済義務はなくなります。※相続放棄をした人に子供がいたとしても、その子が代わって相続することもありません。

また下記のような場合も、相続放棄を考えてもいいかもしれません。

相続放棄をするケース

相続放棄を行うと、その相続人は最初から『法定相続人でない』ことになるので、他の相続人の相続割合が変わったり、相続権を新たに取得する人も出てきたりします。相続放棄したい場合は自分が相続人であると知ってから、3ヶ月以内（熟慮期間）に家庭裁判所に書類を提出する必要があります。

3ヶ月以内に手続きをしないと、相続放棄できなくなります

孤独死を防ぐ方法

人との関わりを持っておくことが、もっとも効果的

普段から接点があれば、もし亡くなっても早く見つけてもらうことができます。積極的に趣味・ボランティアへの参加などで、外との繋がりを持っておくことで孤独死は防ぐことができます。

でも、自ら行動して関係を築くことが苦手な人もいるのではないでしょうか…。そのような人には『孤独死を防ぐサービス』を利用する方法がおすすめ。孤独死は社会問題となっているので、防ぐべく企業が付随して行っていたりします。大きく下記の3つのタイプに分かれます。

孤独死を防ぐタイプ方法

意外とこのようなサービスは多いですよ。

見守り型

セコム・ALSOKなどの警備会社では、セキュリティーセンサーが作動しないなどの違和感から駆けつけてくれます。

電気・ガスもそうですが家電も今やネットで繋がっており、その使用量から生存を把握し、使われていない期間が長いと駆けつけてくれます。有料なものが多いですが、数百円～数千円ほどなので利用しやすいかと思います。外から見守られているというのは、安心できるのではないでしょうか。

アプリは毎朝アラームを停止するだけで、安否確認ができるものです。規則正しい時間に起きることができますし目覚ましを止めるだけなので、操作が苦手な高齢者でも無理なく使うことができるかと思います。※指定した家族へ連絡がいくように設定できます。

遠隔カメラ・人感センサーなどで安否確認できるタイプもありますが、こちらは数万円と設置費用が高くなります。

訪問型

定期的に訪問する郵便・各種宅配サービスを利用したもの。普段から訪問することで安否確認だけでなく、細かい変化にも気づけるかと思います。

僕は以前に、ルートの牛乳配達をしていたことがあります。訪問型は定期的に会うことで、孤独死を放置することが防げると強く思います。

しかし定期的というのは逆に考えると毎日ではないので、緊急時には対応ができないデメリットもありますね。

外との繋がりをこういった関係で持つことも、孤独死を防ぐ方法になるかと思います。

連絡型

緊急時に家に設置したボタンを押すことで、外に伝えることができます。セコム・ALSOKなど、警備会社のサービスの一つとしてあります。

あと無料でできる方法として、自分で電話をかけることで知らせるサービスもあります。着信履歴を確認し、孤独死を防ぐことができます。

今やSNSを使って、外との繋がりを持つ時代。パソコンやスマホが苦手な方には難しいかもしれませんが、このような形で『日常』を自分から発信することができます。普段から投稿している人の更新が突然なくなったら、周りの人は異常事態に気づいてくれるかもしれません。

孤独死で親族に迷惑をかけないために

残念ながら人はいつか必ず亡くなり、その負担は家族や親族にいくことになります。少しでもその負担を減らしたいと思うなら、生きている間に自分でできることはたくさんあります。

終活準備

終活準備の方法をいくつか紹介します。

保険加入

人が亡くなった後も、費用は発生します。

上記はあなたが亡くなったあと、遺族にかかる費用になります。

このように『お金』の負担を減らしたいと考えるなら、死亡保険に加入しておく方法があります。低額なものでもいいと思うので、加入しておくことで『遺される人への心使い』ができるのではないでしょうか。

• うちの場合がそうでしたが、亡くなった父親は死亡保険に加入していませんでした。実家が遠いだけで、移動費も負担になります。

生前整理

荷物や家具・電化製品など、亡くなって空き家になった『家』を片付けるのは、かなりの重労働になります。遠ければそれだけでも負担になりますし、時間がかかります。

自分が生きている間に、身の回りの整理をする『生前整理』というものがあります。

まだ動くことができるならいいですが、自分では量が多くてできない・重くて動かせない、といった方には 遺品整理業者 に頼むという方法もあります。

遺品整理業者と聞くと、亡くなった方の片付けという印象が強いかもしれませんが、あなたの生前整理のお手伝いもしてくれます。処分だけでなく、思い出があるような物の『分類』まで一緒に手伝ってくれるので、遺された人の負担を減らす ことができます。

葬儀・お墓の事前相談

上記で解説した生前整理と同じで、葬儀にも『事前相談』というものがあります。葬儀というのは急を要することが普通なので、値段なども、ほぼ言い値になることがほとんどです。事前相談しておくことで値段の比較もできますし、葬儀のプランを自分で決めておくことができます。

• そして何より、遺された方の負担を減らすことができます。

お墓なども今は管理面などの負担を減らすべく、家族でお墓を建てるのではなく『合同墓』や『納骨堂』を利用する人も多いです。お墓の知識 を事前に知っておくのもいいかもしれません。

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